Marché locatif : quelles conséquences aura la loi espagnole sur le logement ?

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Written By Sébastien

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Un guide de la nouvelle loi logement incluant la régulation des loyers, l’application d’une zone locative stricte, une majoration sur les appartements vacants et l’aide au logement. Tels sont les principaux points de la réglementation qui devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2022.

La future loi, qui sera approuvée par le Conseil des ministres dans les prochaines semaines, intervient après plus d’un an d’intenses discussions entre Podemos et le PSOE. C’était une condition nécessaire pour que Podemos accepte de donner son feu vert au budget général de l’État pour 2022. Quelles sont les mesures clés, quand et comment peut-il être mis en œuvre et quelles en seront les conséquences ?

Les principaux points de la nouvelle loi espagnole sur le logement

Les principaux points de la nouvelle loi espagnole sur le logement

Surtaxe des appartements vides

La nouvelle loi inclura une surtaxe sur les taxes foncières (IBI) sur les appartements vacants, jusqu’à 150%. C’est l’une des mesures les plus controversées. D’une part, ce sont les mairies dont il faut s’occuper. Cependant, des sources du secteur immobilier consultées par LPJ doutent que l’exécutif puisse contraindre les mairies à imposer cette sanction aux appartements jugés vacants. De plus, le maire de Madrid s’est empressé de déclarer ouvertement son opposition.

D’autre part, cela pose un nouveau problème. Comme le dit un porte-parole de Fotocasa, « comment les mairies sauront-elles quels appartements sont vides ? Il s’agit d’une mesure punitive qui ne contribue pas à renforcer la confiance des marchés et à créer un environnement d’investissement attractif ».

Chèque-logement de 250 euros pour les jeunes

Pour aider à payer leur loyer, la nouvelle loi crée une aide de 250 euros par mois pour les jeunes de 18 à 35 ans, dont les revenus annuels sont inférieurs à 23 725 euros. Il sera en place pour les deux prochaines années. De plus, cette subvention sera complétée par des aides directes, jusqu’à 40% du loyer pour les ménages les plus vulnérables.

Distinction entre propriétaires

Après des mois de négociations au sein du gouvernement, le PSOE et Podemos se sont mis d’accord pour faire la distinction entre « grands » et « petits » propriétaires. Il convient de noter que plus de 80% des propriétaires en Espagne sont des particuliers et non des personnes morales (fonds, banques ou sociétés spécialisées).

Fixation de zones tendues

Les plus touchés sont ceux considérés comme des « grands propriétaires » possédant 10 propriétés ou plus. Cette notion est très ambiguë et ce chiffre pourrait baisser dans le futur, puisque Podemos entendait considérer le propriétaire de 5 biens et non 10 comme un « gros détenteur ».

Concrètement, la loi sur le logement inclura l’encadrement des prix des loyers pour les grands propriétaires, ceux qui possèdent plus de 10 logements. Les loyers seront fixés selon un indice de référence dans les zones locatives dites « sécurisées ». Cependant, sa mise en œuvre restera entre les mains des communautés autonomes, qui pourront déterminer si elles ont ou non des zones de tension sur le marché locatif.

La question est maintenant de savoir si la décision de l’Etat, par cette loi, primera sur la décision des régions autonomes. Par conséquent, si la loi sur le logement respecte les compétences régionales, elle n’aura aucun effet sur les régions qui soutiennent la liberté du marché, comme Madrid.

Gel des loyers pour les petits propriétaires

Par contre, il y a un point sur lequel le gouvernement peut agir, c’est sur la fiscalité. Les grands propriétaires terriens perdront leurs privilèges fiscaux actuels. La réduction de l’avantage fiscal devrait être « significative », selon des sources du secteur.

Le secteur immobilier grince déjà des dents. En termes de limitation des loyers aux grands propriétaires, le portail immobilier Fotocasa estime qu’il est « plus efficace de choisir une incitation plutôt que d’infliger des pénalités aux instruments de contrôle des loyers. En fait, cette mesure pourrait créer une nouvelle insécurité juridique non seulement pour les propriétaires, mais aussi pour les investisseurs étrangers ».

De leur côté, les petits propriétaires qui louent des biens dans des zones sécurisées seront contraints de geler les loyers. Cependant, s’ils acceptent de le baisser, ils pourront bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 90% des loyers. Cela signifie-t-il que les propriétaires d’immeubles locatifs ne pourront plus actualiser les loyers en fonction de l’IPC ? Ou, s’ils louent un bien à 800 euros et que le locataire part, ne pourront-ils pas le louer un peu plus cher pour le locataire suivant ? Et quelles seront les conditions de ces allégements fiscaux ? Les doutes sont nombreux et l’incertitude est totale. Il faudra attendre de voir les détails de la loi pour mieux évaluer les conséquences.

Des mesures polémiques

Des mesures polémiques

Le chaos des loyers des petits propriétaires pourrait entraîner une réduction de l’offre de logements locatifs, rendant encore plus difficile l’accès au logement. Les portails immobiliers sont catégoriques. « L’expérience des villes européennes voisines telles que Berlin a montré que de telles mesures ne sont pas efficaces à long terme », a déclaré Fotocasa.

Selon le porte-parole d’idealista, « afin de restreindre les prix et de faciliter l’accès aux logements locatifs, davantage de logements doivent entrer sur le marché. Des politiques restrictives, comme dans d’autres capitales et pays voisins, peuvent avoir l’effet inverse de celui proposé : retrait des logements du parc immobilier, hausse des prix des loyers et émergence de négociations sur les marges des contrats de location ».

Retour à la loi franquiste ?

Retour à la loi franquiste ?

Un marché locatif sur-réglementé aurait donc des effets contraires à ceux attendus. Il n’est pas nécessaire de traverser les Pyrénées pour le voir. En Catalogne, il y a un an, le contrôle des prix des loyers a été lancé et n’a pas fonctionné comme prévu. Les prix ont moins baissé qu’à Madrid. Car il y a moins d’offre et, alors que la pandémie est plus ou moins maîtrisée, les prix repartent à la hausse.

A Berlin, en Norvège ou en Suède, le contrôle des prix a détruit le marché locatif, et les gouvernements étudient actuellement un modèle de libéralisation qui a finalement eu un effet néfaste. Dans des villes comme Stockholm, de nombreux propriétaires ont retiré leurs maisons du marché locatif et les ont vendues en raison de ces réglementations. L’économie souterraine s’est également développée, les loyers étant négociés et payés «en dessous de la table». Dans le même temps, les prix ont augmenté en raison de la réduction de l’offre de logements disponibles. Il faut parfois entre sept et dix ans pour louer un logement. Et la seule solution qui reste est la colocation ou le séjour à domicile.

Rentabilité locative actuelle

Rentabilité locative actuelle

Aussi incroyable que possible, cette loi sur le logement rappelle les loyers dits « renta vieja » (loyer ancien). Rappelons qu’avant la guerre civile plus de la moitié de la population était locataire. En 1946, Franco a promulgué une loi, qui a duré jusqu’en 1985. Jusque-là, et selon ce type de location, les contrats étaient prolongés indéfiniment jusqu’au décès du locataire, de son épouse et de ses enfants. C’est l’une des raisons pour lesquelles le marché locatif en Espagne a quasiment disparu et pourquoi plus de 90% des Espagnols sont propriétaires.

De plus, comme au temps des contrats « renta vieja », le parc de logements locatifs peut diminuer et les immeubles dédiés à cet usage peuvent diminuer progressivement. « Les petits propriétaires seront moins intéressés par la nouvelle loi, ou ils pourront investir dans l’entretien. Nous aurons un stock plus petit, plus ancien et de moindre qualité », explique le directeur de l’étude à pisos.com. Enfin, de nombreuses personnes achètent et réhabilitent des logements à louer. Si les avantages fiscaux sont réduits ou supprimés, l’investissement dans le logement disparaîtra.

Est-il facile d’acheter un appartement en Espagne ?

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Est-il toujours judicieux d’acheter une maison en Espagne ? Des experts répondent à cette question et expliquent pourquoi ce pays du sud de l’Europe reste une excellente destination pour acheter un bien immobilier, que ce soit comme investissement financier, comme résidence secondaire ou principale, ou comme une combinaison des deux. Découvrez dans cet article les avantages de faire de l’Espagne un lieu privilégié pour investir dans ce secteur.

En attendant, selon la dernière étude publiée par le portail immobilier idealista, la rentabilité locative des principaux produits immobiliers dans les capitales espagnoles au troisième trimestre 2021 reste intéressante.

Comment devenir propriétaire en Espagne ?

Alors que le logement offrait un rendement brut de 7,9 % à la fin du troisième trimestre 2020, ce pourcentage a légèrement baissé et se situe actuellement à 7 %. En comparaison, l’obligation d’État à 10 ans continue d’offrir un rendement bien inférieur (0,4 %).

Comment avoir un locataire dehors ?

Les bureaux restent le produit le plus rentable (11,4%), suivis des commerces (9,4%), des logements (7%) et des garages (6,3%). Parmi les capitales provinciales, Murcie est la plus rentable, avec 8,3 %. Viennent ensuite Lerida (7,9%), Huelva (7,4%), Santa Cruz de Tenerife (6,9%) et Almeria (6,8%). Cependant, les rendements les plus faibles en Espagne sont enregistrés par les propriétaires de biens locatifs à Saint-Sébastien (3,6 %), Palma (4,4 %), La Corogne (4,5 %) et Barcelone (4,5 %). A Madrid, la rentabilité brute est de 4,8 %.

  • L’investissement locatif est généralement plus rentable en Espagne qu’en France, car les prix d’acquisition sont plus bas, les charges moins élevées, les loyers moins imposables, et aussi parce que la plupart des charges sont déductibles des revenus locatifs.
  • Est-il rentable d’acheter un appartement en Espagne ? A Barcelone, le rendement locatif moyen est de 4,6%, avec un prix au m² de 3 908 €. La demande de loyers est très forte, notamment dans le centre-ville. Le marché côtier espagnol (1 464 € le m²) affiche les prix les plus bas de la ville d’Alicante, réputée pour son ensoleillement.
  • Cependant, il existe certaines conditions préalables pour commencer à acheter une propriété en Espagne. Pour être admissible à la propriété, vous devez avoir un numéro d’identification fiscale (NIE). Ce numéro d’enregistrement est requis pour de nombreuses démarches administratives.

L’avis doit être remis au locataire de l’une des trois façons suivantes :

Comment expulser un locataire par la force ?

la lettre recommandée accompagnée d’un accusé de réception. Vous pouvez utiliser les lettres types que nous vous fournissons ;