Les zones de Villa de Vallecas et Puente de Vallecas, les troisième et sixième arrondissements avec la plus forte croissance des prix de la capitale, sont revalorisées.
Adriana Rocha, Brainsre.News, 11 juillet 2022
Vallecas, l’un des quartiers les plus grands et les plus historiques de la capitale, est situé à 11 kilomètres au sud-est de la ville de Madrid.
Pour analyser Vallecas, il faut d’abord définir ce qu’est Vallecas. Après la division en quartiers du territoire communal de la ville de Madrid, Vallecas est passée du statut de commune indépendante à celui de l’un des quartiers de la capitale. Ainsi est né, d’une part, « Puente de Vallecas » avec une partie d’un autre ancien quartier appelé Mediodía et presque toute l’ancienne municipalité, et d’autre part, « Villa de Vallecas » avec la partie restante.
Ainsi, le numéro 13, Puente de Vallecas, est composé des quartiers d’Entrevías, San Diego, Palomeras Bajas, Palomeras Sureste, Portazgo et Numancia ; et le numéro 18, Villa de Vallecas, est composé du Centre historique de Vallecas, de Santa Eugenia et de l’Ensanche de Vallecas.
La zone est proche de l’hôpital universitaire Infanta Leonor, du campus Vicálvaro de l’université Rey Juan Carlos et de Faunia, et dispose d’un parc pour chaque quartier.
Selon la mairie de Madrid, en 2021, 239 057 personnes vivaient à Puente de Vallecas (PV) ; à Villa de Vallecas (VV), la zone un peu plus périphérique qui borde Rivas-Vaciamadrid, 114 733. Bien que cette dernière soit plus grande et moins peuplée, la densité de population augmente à un rythme exponentiel depuis 2007.
Dans ce quartier populaire de la capitale, le revenu moyen par habitant s’élève à 10 045 € en PV et 12 545 € en VV, et le pourcentage de chômeurs dans le quartier a diminué respectivement de 24,9 % et 27,2 %.
Les deux quartiers de Vallecas concentrent un grand nombre de propriétés proposées, la plupart à vendre. C’est un quartier bon marché par rapport au reste des quartiers de Madrid, où le marché de l’occasion représente la grande majorité des transactions totales.
Dans ce sens, il convient également de noter que le paysage changera légèrement, puisque la session plénière du conseil municipal a approuvé le démantèlement du viaduc M-30 à Puente de Vallecas en 2023. Le quartier deviendra ainsi l’endroit idéal pour des acquéreurs qui souhaitent vivre au centre mais qui ne veulent pas renoncer à une vie confortable entourée d’espaces verts.
Comment sont les prix des maisons à Vallecas ?
Avec un prix moyen de 2 013 €/m², Puente de Vallecas est le deuxième quartier le moins cher pour acheter une maison dans la capitale, derrière Villaverde. Dans le même classement, Villa de Vallecas occupe la sixième place avec un prix moyen de 2 475 €/m², ce qui représente une augmentation trimestrielle de 3,7 % et une augmentation annuelle de 9,3 %. Les deux districts sont à des sommets historiques, selon les données analysées.
En PV, les appartements mesurent en moyenne 73 m² et coûtent 148 929 € ; les maisons, quant à elles, mesurent 122 m² et coûtent 214 382 €. Concrètement, le produit le plus vendu est le trois pièces, avec un prix moyen de 154 496 €.
En VV, les logements sont légèrement plus grands et plus chers, avec des appartements de 79 m² à 197 243 € en moyenne et des maisons de 198 m² à 424 082 €. L’augmentation de ce dernier chiffre est due au fait qu’en VV, l’offre la plus importante se trouve dans les appartements de trois chambres et les maisons de quatre chambres, avec respectivement 202 563 € et 443 562 €.
Le délai moyen de publication en PV est de 3,2 mois, soit 4,3% de moins qu’au trimestre précédent et 7,14% par rapport à l’année précédente, soit un peu plus que la stagnation. En VV, le chiffre est le même, avec une baisse de 3,21% par rapport au trimestre précédent et de 15,8% par rapport à l’année précédente, une tendance positive qui démontre le dynamisme du marché immobilier dans la région.
Si nous analysons également la croissance des prix par publication, Villa de Vallecas et Puente de Vallecas sont les troisième et sixième zones avec la plus forte croissance des prix dans la capitale, un aspect qui met en évidence la revalorisation générale des terrains résidentiels dans les deux zones.
Nouvelle construction à Vallecas
La différence entre acheter une maison neuve ou d’occasion est perceptible à Puente de Vallecas, où les maisons neuves sont vendues à 3 394 €/m² et les maisons d’occasion à 2 004 €/m², avec une différence de 69 %. À Villa de Vallecas, la différence est beaucoup plus faible, seulement 21 %, avec des prix de 2 978 €/m² pour le neuf et de 2 458 €/m² pour le résidentiel de seconde main.
Si vous regardez le graphique, vous pouvez voir la tendance à la hausse des prix des logements neufs, qui augmentent de façon exponentielle dans les deux zones depuis le premier trimestre de 2021.
Bien que dans les deux quartiers, le temps de publication des maisons neuves soit nettement supérieur à celui des maisons de seconde main, qui reste stable, à Villa de Vallecas, ce temps a considérablement diminué au cours de la dernière année. Cela démontre le boom de l’intérêt pour les nouveaux développements dans la région.
Les nouveaux bâtiments à vendre dans cette zone sont concentrés autour de la station de métro Numancia, dans le cas de Puente de Vallecas, et vers la zone Ensanche dans le cas de Villa de Vallecas. Le loyer des nouvelles constructions dans la région est faible et il n’y a pratiquement pas d’offre à l’heure actuelle.
Développeurs à Vallecas
Puente de Vallecas est une zone plus centrale et consolidée où prolifèrent de petits développements qui répondent à la demande de logements centraux et permettent un accès rapide aux zones de travail de la ville. Ce sont des urbanisations construites par de petits promoteurs et investisseurs, situées entre des murs mitoyens, à proximité de la M-30 et, par conséquent, du centre de Madrid.
Certaines de ces propriétés résidentielles sont construites sur de petites parcelles de terrain laissées vacantes après la démolition de bâtiments plus anciens dans cette partie de la ville. Ils n’attirent pas de la même manière les grands promoteurs, car la marge bénéficiaire est plus faible et l’effort pour construire 10 ou 15 unités n’est pas toujours payant.
Les API avec le plus d’unités à vendre sont Redpiso, Tecnocasa et Kronox, suivies par Inmopiso et Solvia. Les produits les plus chers sont cependant Lemon Promociones, Elentia et Coliseum Inversiones.
Des évolutions notables ? Il y a actuellement 14 nouveaux développements résidentiels à vendre à Puente de Vallecas. Le projet Urban 15, réalisé par Diglo, comprend quatre nouveaux bâtiments aux caractéristiques différentes, répartis dans la zone.
Par exemple, celui situé au numéro 6 de la rue Julián del Cerro est composé de 15 logements, avec une, deux et trois chambres, dont le prix varie entre 165 000 et 235 000 euros.
Coliseum, quant à lui, a commencé les travaux du Bristol Building dans le quartier de San Diego, un complexe de luxe composé de 24 unités d’une et deux chambres, dont six sont des penthouses en duplex avec piscines privées. Les prix oscillent entre 250 000 et 585 000 euros. Un autre projet de l’entreprise est l’Edificio Río, qui sera livré cet été et comptera 20 autres maisons exclusives avec une, deux ou trois chambres.
Promoteurs à Villa de Vallecas
D’autre part, bien que la Villa de Vallecas ait accès au centre historique, c’est la zone la plus récente, où se trouve l’Ensanche de Vallecas (La Gavia) et où sera situé le futur Valdecarros, près de Los Berrocales (une zone qui appartiendrait déjà au quartier de Vicalvaro). Ici, nous pouvons trouver des développements plus importants, unifamiliaux et multifamiliaux, avec des espaces communs avec piscine et jardin. Le quartier suscite l’intérêt, notamment de la part des familles qui ne rechignent pas à vivre un peu plus loin du centre et qui recherchent plus d’espace.
Dans ce cas, les API qui vendent le plus d’unités sont Estudio Congosto et encore Redpiso et Inmopiso, suivis d’Altamira et de Mom House. Les produits résidentiels les plus chers sont Amenabar Producciones, Premier España et Inmopiso.
La zone dispose de terrains vacants où de nouveaux développements ont été réalisés, un contexte qui attire les investissements des principaux promoteurs de la région, tels que Aelca, Premier et Via Célère.
Ce dernier a par exemple développé Célère Ensanche de Vallecas, un ensemble résidentiel composé de 55 appartements de 2, 3 et 4 chambres répartis sur huit étages plus un grenier. De plus, des espaces verts, une aire de jeux pour enfants, un débarras et un garage sont inclus. Un appartement T3 de 80 m² dans ce lotissement se vend 263 100 €.
D’autres évolutions notables ? Amenabar livrera Aires de Vallecas au second semestre 2024, un projet résidentiel composé de 36 logements de deux et trois chambres, tous dotés de grandes terrasses. Le rez-de-chaussée de l’immeuble dispose d’une piscine chlorée, d’un solarium, d’un gazebo et d’un espace détente. Les prix varient de 357 000 € à 647 500 €.
Et Mirador Inmobiliaria réhabilitera entièrement un bâtiment situé dans la vieille ville pour construire le Residencial Montes de Barbanza. Le projet comprendra 15 logements d’une, deux et trois chambres, dont le prix se situe entre 145 990 € et 249 000 €.
Comment se porte le marché de la location à Vallecas ?
L’offre de location à Vallecas est de 27% à Puente de Vallecas et de 36% à Villa de Vallecas, et aucune des offres dans ce cas ne serait destinée à une nouvelle construction.
À Puente de Vallecas, la location d’un appartement de deux chambres – le produit le plus demandé – coûte en moyenne 738 €/mois, soit 12,2 €/m²/mois. Une maison de trois chambres à louer, également la propriété la plus recherchée, coûte 898 €/mois, soit 9,3 €/m²/mois. Le délai de publication dans ce segment est de 1,8 mois, une tendance qui se stabilise depuis le premier trimestre 2021.
En revanche, à Villa de Vallecas, il y a beaucoup moins de logements à louer. Les plus recherchés, en termes d’appartements, sont les studios 2 pièces, avec un loyer moyen de 731 €/mois, à 12,7 €/m²/mois pour les appartements, et quasiment aucune offre pour les maisons. .
Au moment de la publication, les logements de cette zone mettent en moyenne 2,1 mois à se louer, ce qui représente une hausse négative de +8,9% par an et une hausse positive de -0,7% trimestriellement. À Puente de Vallecas, le retard moyen est de 2,5 mois et la tendance se répète avec une différence négative de +6,7% en glissement annuel et une différence positive de -1,6% dans le cas trimestriel.
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